Необходимость принятия специализированного закона о долевом участии субъектов в строительстве назрела еще в 90-х годах, когда строительные фирмы, массово собиравшие финансы граждан для строительства домов, не исполняли своих обязательств, оставляя людей и без жилья, и без денежных средств. Государство осознало, что одного ГК РФ недостаточно — нужна дополнительная защита дольщиков и пайщиков. Так был принят долгожданный всеми дольщиками акт — ФЗ об участии физлиц в долевом строительстве.
Каковы же особенности ФЗ о долевом строительстве?
- ФЗ № 214 о долевом строительстве дал определение явлению, процветавшему ранее — долевому строительству. 214 Закон о долевом строительстве устанавливает, что под ним понимается привлечение денежных средств юрлиц и физлиц для возведения многоэтажек (иной недвижимости) при условии возникновения права собственности на стройобъекты у указанных лиц. В акте даются толкования и иных понятий, например, понятия «застройщик», «объект долевого строительства» и т.д.
- Федеральный Закон о долевом строительстве фиксирует основные требования к ДДУ — соглашению, которое подписывает стройфирма и гражданин. Без этих условий соглашение считается незаключенным. Кроме того, фиксируется, что ДДУ необходимо регистрировать — это исключает риск «двойных» продаж.
- Закон РФ о долевом участии физлиц в строительстве содержит требования, предъявляемые к застройщику. Причем с каждым годом эти требования ужесточаются, чтобы оставить на строительном рынке только надежных девелоперов.
- Федеральный Закон о долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя гарантии обеспечения исполнения обязанностей застройщиком. Со временем они меняются — законодатель делает выбор в пользу самых надежных из них, исключая неэффективные.
Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — не единственный акт, регулирующий данную сферу. Так, например, вопросы банкротства регулируются еще ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Важно! Закон о долевом строительстве действительно сделал такой вид строительства более безопасным для дольщиков. Тем не менее, перед подписанием любого ДДУ гражданину следует оценить риски и проконсультироваться с адвокатом по долевому строительству.
Могут ли застройщики обойти 214-ФЗ об участии в долевом строительстве?
Несмотря на жесткость закона о долевом участии в строительстве 214-ФЗ, обманутые дольщики никуда не исчезли. Так, по официальным данным Минстроя, в 2017 году около 38 тысяч человек пострадали от деятельности не слишком добросовестных застройщиков.
Какие же способы используют недобросовестные фирмы для обхода закона о долевом строительстве? Рассмотрим самые распространенные из них.
1. Стройфирмы маскируют ДДУ под другой договор — предварительной купли-продажи квадратных метров, инвестиционное соглашение и т.д. Делается это для того, чтобы обойти строгие правила закона долевого участия физлиц в строительстве многоквартирного дома, лишив дольщиков предусмотренных гарантий. Однако признать заключенный акт ДДУ дольщики могут через суд.
2. Включение невыгодных условий в ДДУ, которые формально не противоречат 214 федеральному закону о долевом строительстве. Например, стройкомпании могут устанавливать большие штрафы за одностороннее расторжение ДДУ гражданином (если фирма соблюдала все условия соглашения), фиксировать оплату в у.е. без указания курса и т.д. Выявить не отвечающие интересам физлица условия может только юрист по долевому строительству.
3. Стройфирма требует оплаты заранее до регистрации контракта (ДДУ) в Росреестре. Так чаще всего поступают застройщики-мошенники, поскольку в этом случае ничто не мешает фирме получить дважды деньги за одну и ту же жилплощадь. Федеральный закон о долевом участии в строительстве запрещает вносить оплату до госрегистрации ДДУ.
4. Застройщик создает ЖСК и предлагает гражданам для покупки квартиры вступить в него. Если ЖСК создается застройщиком, а не инициативной группой граждан, это говорит только об одном: стройфирма не может выполнить все требования, предъявляемые к ней федеральным законом о долевом участии физлиц в строительстве.
Важно! Участие в ЖСК — высокорисковый способ покупки жилья, так как в отношении него не действует ФЗ о долевом строительстве. Вопросы оплаты по договору, стоимости жилья, сроков строительства решаются самим ЖСК в его уставе.
5. Стройфирма в одностороннем порядке меняет условия ДДУ при помощи допсоглашений. Делать это закон о долевом строительстве 214-ФЗ в действующей редакции разрешает, если физлицо на них согласно.
Как видно, существует много вариантов мошенничества в сфере долевого строительства. Закон 214-ФЗ, конечно, защищает граждан, однако сами субъекты должны быть осторожны при подписании соответствующего договора — необходимо заранее проверять условия соглашения, репутацию и надежность стройкомпании.
Желаете узнать больше о долевом строительстве и законе 214? Юристы общественной организации «Правовой Петербург» с удовольствием ответят на ваши вопросы на по номеру +7(812)603-72-21, или на странице «Бесплатная юридическая консультация».
