16.08.2017

Продажа комнаты в коммунальной квартире: как она происходит

Продажа комнаты в коммунальной квартире: как она происходит
Получите бесплатную консультацию юриста!

Коммунальные квартиры — это пережитки прошлого, доставшиеся нам в «наследство» от СССР. По состоянию на 2017 год в Санкт-Петербурге зарегистрировано порядка 78 тысяч коммунальных квартир, в которых проживает более 250 тысяч семей. Власти Петербурга утвердили программу по расселению такого жилья, которая должна завершиться к 2020 году. Однако низкие темпы строительства новых многоэтажек свидетельствуют о том, что получить заветные ключи от отдельных квартир жители коммуналок смогут нескоро. Следовательно, продажа комнаты в коммунальной квартире и сдача комнаты в коммунальной квартире в наем — это достаточно распространенные явления.

Вначале рассмотрим, как продать комнату в коммунальной квартире. Продажа жилья возможна, если комната принадлежит гражданину на праве собственности. Как было приобретено это право — в результате приватизации, признания права собственности на долю, по договору купли-продажи или посредством наследования — не имеет значения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире включает в себя следующие действия:

1. Первое, чем необходимо заручиться, — это согласие соседей. По правилам, закрепленным в ст.250 ГК РФ, хозяева других комнат имеют первоочередное право покупки жилья. Чтобы получить согласие соседей, гражданину следует направить письменное извещение другим жильцам, в котором обязательно прописываются сведения об объекте, стоимость жилья и некоторые другие условия. Продать комнату в коммунальной квартире можно, если соседи прислали письменный отказ либо ничего не ответили в течение месяца. Если отношения между соседями хорошие, то возможен иной вариант — предоставление письменного отказа всех проживающих от преимущественного права приобретения недвижимости. Причем нововведения последних лет гласят о том, что уведомление соседей должно происходить только через нотариуса.

Важно! Перед тем, как отправлять извещение, узнайте, действительно ли тот или иной сосед является собственником жилья. Сделать это можно путем получения выписки из Росреестра.

2. Подготовьте необходимые документы. Продавцу понадобятся;

  • свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРЮЛ);
  • нотариально заверенное согласие второго супруга (если квартира приобреталась в период брака и является совместным имуществом);
  • разрешение органов опеки и попечительства на сделку (если доля в праве принадлежит ребенку);
  • документы, подтверждающие отсутствие непогашенных долгов по коммунальным платежам;
  • техплан;
  • отказ соседей от преимущественного права покупки;
  • кадастровый паспорт.

3. Найдите покупателя и заключите договор купли-продажи. Обратите внимание на то, что цена сделки не может быть ниже цены, которую продавец указал при отправке извещений соседям.

4. Отдайте документы на регистрацию в Росреестр. Не забудьте оплатить госпошлину, размер которой составляет 2 000 рублей (госпошлина делится поровну между покупателем и продавцом).

5. Дождитесь регистрации сделки. Если документы подавались через Росреестр, срок регистрации не будет превышать 7 рабочих дней, если через МФЦ — 9 рабочих дней. А если вы удостоверяли сделку у нотариуса, то регистрация не займет больше 3 рабочих дней.

Если вы хотите купить комнату у соседей, то процедура будет более простой, поскольку продавцу не придется получать согласие прочих жильцов.

Сдача комнаты в коммунальной квартире в СПб

Можно ли сдавать комнату в коммуналке? Безусловно, если вы являетесь ее собственником. Причем делать это можно без согласия соседей, поскольку действующее законодательство не предусматривает необходимость получения такого согласия. Объясняется это тем, что места общего пользования — уборная, прихожая, ванная, кухня — не являются обособленными объектами права, поэтому права на их использование следуют за юридической судьбой комнаты. Проще говоря, у нанимателя возникают те же права на использование общих помещений, что и у собственника. Поэтому ответ на вопрос «Как сдать коммунальную комнату, если соседи против» будет однозначным — не обращать внимания на недовольных граждан.

Комментарий юриста «Правового Петербурга»:

«На практике возможны ситуации, когда сосед в коммуналке сдает комнату, и проживающие в других комнатах, недовольные новыми жильцами, обращаются в суд. Толчком к росту числа таких исков стало Определение Судебной коллегии ВС РФ от 24.09.13 г. №5-КГ13-101, в котором говорилось о том, что распоряжение общим имуществом должно происходить всеми собственниками сообща. Однако судебная практика по делам, когда сосед сдает комнату, но прежние жильцы желают принудительно  выселить нанимателей, продолжает оставаться крайне неоднозначной».

Аренда коммунальной квартиры потребует следующих бумаг:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость.
  2. Согласие собственников жилья, если квартира находится в долевой собственности.
  3. Договор найма.
  4. Передаточный акт.

Важно! Если срок действия договора найма превышает 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Как снять комнату в коммуналке

Снять комнату в коммуналке в Санкт-Петербурге мечтают многие студенты и приезжие. И это понятно, поскольку, во-первых, цены на съем такого жилья  относительно низкие, а во-вторых, большинство коммуналок находятся в центре города. На Авито можно без особых проблем найти массу подобных объявлений.

Чтобы снять комнату в коммуналке грамотно, советуем помнить о следующих моментах:

  1. Попросите у наймодателя правоустанавливающие документы на квартиру.
  2. Обратите внимание на соседей по коммунальной квартире и на общую обстановку в доме. Жильцы, злоупотребляющие алкоголем или имеющие другие пагубные привычки, грязь и антисанитария в местах общего пользования однозначно добавят вам хлопот. Поэтому от такого жилья лучше отказаться.
  3. Обязательно заключайте договор найма жилого помещения. Составление договора лучше поручить жилищному юристу.
  4. В акте приема-передачи обязательно опишите все имеющееся в комнате имущество и его состояние. Так вы убережетесь от возможных необоснованных претензий собственников жилья.

Важно! Нанимателю следует соблюдать правила проживания соседей и права соседей в коммунальной квартире. В этом случае у других жильцов не будет повода для конфликта.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Продажа и наем коммуналки не всегда проходит гладко. Рассмотрим некоторые проблемы, с которыми могут сталкиваться граждане.

Проблема №1: Уведомление соседей при продаже недвижимости.

Если продажа коммунальной комнаты соседу не вызывает вопросов, то продажа жилья третьему лицу может вызывать затруднения, которые связаны, прежде всего, с уведомлением других жильцов. Возможные варианты:

  1. Местоположение соседа неизвестно.
  2. Сосед умер, но у него либо нет наследников, либо они не вступили в наследство (не успели вступить).
  3. Отказ соседей принимать извещения о продаже.

Вариантов выхода из проблемной ситуации достаточно много, от использования «серых схем» до обращения в суд для разрешения жилищных дел. Только жилищному юристу под силу оценить все риски и подобрать наилучший вариант.

Проблема №2: Бытовое хулиганство соседей.

Беспокойные соседи — это проблема многих коммуналок. Граждане, официально заключившие договор найма, имеют полное право подать заявление на соседей в полицию. А вот ответ на вопрос «Как выселить соседей из коммунальной квартиры» будет другим: наниматель этого сделать не сможет — проблему должен решать хозяин жилья.

Проблема №3: Расселение коммунальных квартир без согласия соседей.

Предположим, местные власти приняли экстренное решение о расселении, но вы проживаете в коммуналке по договору найма жилого помещения. В этом случае действие договора также прекращается, а наймодатель возвращает нанимателю излишне уплаченные деньги.

Проблема №4: Сосед не платит за коммунальные услуги.

Поскольку в коммунальных квартирах нет разделения лицевых счетов, соседи обязаны оплачивать коммуслуги сообща. Если один из них этого не делает, законопослушный жилец может оплатить долг, а затем взыскать его в судебном порядке с нерадивого соседа.

Интересует продажа комнаты в коммунальной квартире соседям или третьим лицам? Хотите узнать, сколько стоит комната в коммуналке? Задайте свои вопросы нашим юристам в разделе «Бесплатная юридическая консультация в СПб».

Теги: коммунальная квартира, продажа комнаты, сдача комнаты в коммуналке, проблемы коммунальной квартиры

Поделиться:

Оставить заявку