Налог с продажи квартиры — характеристика и особенности

Платят ли налог с продажи квартиры? Ответ на этот вопрос можно прочесть в Налоговом кодексе, а, вернее, в пп.5 п.1 ст.208, в котором говорится, что выручка от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли) в России облагаются НДФЛ. Налог с продажи квартиры вносится в казну субъектов РФ, причем его величина равняется 13 % от суммы вырученных продавцом доходов. Однако такой НДФЛ уплачивается только в том случае, если продолжительность владения жилплощадью не дотягивает до минимальной.

Так, когда жилплощадь стала вашей собственностью до 1 января 2016 года, то минимальный срок владения составит 3 года. Причем не важно, каким способом вам она досталась — путем покупки, в результате приобретательской давности, по завещанию. При этих обстоятельствах налог с продажи квартиры не уплачивается.

Пример 1

Недвижимая собственность менее 3 лет была записана на Капранова. В 2017 году он захотел продать усадьбу за 1400000 руб. В связи с тем, что минимальный срок владения квадратными метрами для освобождения от налогового бремени еще не наступил, Капранов должен заплатить в казну сумму в размере 13 % от стоимости жилплощади (если не учитывать налоговые вычеты).

Пример 2

Загородный коттедж, купленный в 2014 году, находился в собственности 3 года у Коченова. В 2017 году мужчина решился продать дом за 11200000 рублей. Поскольку дом приобретен до начала 2016 года, и минимальный срок владения недвижимостью наступил, Коченов освобождается не будет нести налогового бремени.

Другое дело, если квадратные метры вы приобрели уже после 1 января 2016 года. По новому закону, минимальный срок владения для освобождения от налогов составит 3 года, если жилплощадь вы приобрели по одному из следующих оснований:

• наследование;
• дарение, произведенное от ближайших родственников;
• приватизация;
• рента.

Пример 3

Капустина получила наследство в виде недвижимости в 2016 году. В 2017 женщина решила продать имущество за 1300000 руб. Поскольку во владении 3 года жилье не находилось, Капустина уплачивает обязательный платеж в размере 13 % от его стоимости. Налог при продаже квартиры менее 3 лет будет равен 169000 руб (не принимая во внимание налоговые вычеты).

Во всех остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогового бремени равняется пяти годам. Причем регионы России могут понизить этот срок по своей инициативе.

Как не платить налог с продажи квартиры в 2017 году?

Как не платить налог с продажи квартиры, если законный срок для освобождения от НДФЛ еще не наступил? К сожалению, расходов на налоги вряд ли удастся избежать, однако можно использовать налоговые вычеты.

Два возможных способа:

1. Стандартный налоговый вычет.

Стандартный вычет в 1 миллион рублей гарантируется всем гражданам. Его суть заключается в том, что налогооблагаемая база (то есть полученные доходы с продажи) уменьшаются на 1 миллион рублей.

Пример 1

Меловой досталась квартира по наследству 01.03.2016 года, а 16.07.2016 года она выручила с ее продажи  3500000 рублей. Чтобы узнать, какой налог при продаже квартиры в 2017 году уплатит Мелова, нужно совершить следующие действия:

(3500000 рублей — 1000000 рублей) Х 13 % = 325000 рублей.

Важно! Если стоимость жилья не превышает 1000000 руб, сумма налога с продажи квартиры равняется нулю.

2. Вычет «Доходы минус расходы».

Если вы понесли какие-либо затраты на приобретение жилплощади, они также могут быть учтены при уплате НДФЛ. К таким затратам относятся, например, проценты по ипотеке, стоимость ремонта дома,

Пример 2

Казарин продал приватизированную квартиру, которой владел менее полугода, за 5600000 рублей. На капитальный ремонт жилья продавец потратил 1100000 рублей. Чтобы узнать, какая сумма налога с продажи квартиры подлежит уплате, произведем расчеты:

(5600000 рублей — 1100000 рублей) Х 13 %=585000 рублей.

Комментарий юриста «Правового Петербурга»:

«Ранее многие продавцы занижали стоимость квартир на бумаге, чтобы избежать уплаты НДФЛ. С 2016 года закон запрещают такую практику. Если инспекторы ФНС обнаружат, что стоимость жилья по контракту не превышает 70 % от его кадастровой стоимости, налог будет исчисляться именно с 70 % от кадастровой стоимости квадратных метров».

Какой способ выбрать, если собственность менее 3 лет оформлена на вас? Конечно, каждый случай индивидуален, но существует два простых правила:

1. Если стоимость жилья менее 1000000 рублей, то лучше воспользоваться стандартным вычетом.
2. Если стоимость расходов на покупку жилья превышает 1000000 рублей, то лучше воспользоваться вычетом «Доходы минус расходы».

Важно! Пользоваться двумя этими вычетами одновременно нельзя, кроме случая продажи нескольких квартир в одном налоговом периоде. Тогда гражданин сам решает, какие вычеты на какие объекты применять.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда гражданин в одном налоговом периоде (с 1 января по 31 декабря) одновременно продает и покупает жилье. Нужно ли платить налог с продажи квартиры? В этих обстоятельствах два налоговых вычета — за продажу и покупку — можно суммировать. Налог с продажи квартиры в 2017 году будет исчисляться следующим образом:

Пример 3

Свиридов, владевший жильем меньше двух лет, продал его в марте 2017 года за 3400000 руб. В апреле того же года он купил новую жилпощадь стоимостью 4100000 рублей. Налоговый вычет Свиридова при продаже квартиры составил 1000000 руб. Расчет суммы, подлежащей уплате:

(4100000 руб—2000000 руб—1000000 руб) Х 13 %=52000 руб.

Следовательно, Свиридов должен погасить налог с продажи квартиры в 2017 в размере 52000 руб.

Важно! Таким вариантом можно воспользоваться только тогда, когда вы ранее не использовали вычет за покупку недвижимости. Максимальный размер налогового вычета за покупку жилья составляет 2000000 рублей.

Очень часто между инспекторами ФНС и гражданами возникает спор насчет того, какой налог платится с продажи квартиры (в каком размере). Ситуацию может осложнять, например, то, что имущество находится в долевой или совместной собственности физлиц. Поэтому если ваша ситуация нестандартна, воспользуйтесь помощью жилищного адвоката.

Налог после продажи квартиры: алгоритм уплаты

При продаже квартиры надо платить налог — этот факт неоспорим. Порядок его уплаты следующий:

1. Внесите нужные данные в 3-НДФЛ.

2. Подготовьте документы. Налог с продажи квартиры в 2017 году можно подтвердить бумагами:

   • копии паспорта;
   • копии контрактов, соглашений или иных бумаг, являющихся основаниями возникновения у вас права собственности;
   • копия свидетельства на жилье;
   • копия чеков, квитанции, расписки, подтверждающих факт оплаты;
   • копия кредитного договора, договора подряда и др. (если вы хотите уменьшить налог из-за понесенных расходов на покупку квартиры);
   • копия акта приема-передачи.

3. Предъявите декларацию и все бумаги в отдел ФНС по месту вашей регистрации. Сделать это можно лично, путем отправки письма с описью вложения, а также через электронный сервис. Крайняя дата — до 30 апреля года, следующего за годом реализации жилья.

4. Внесите нужную сумму до 15 июля включительно.

Важно! Свои особенности имеет внесение данных в 3-НДФЛ, если вы одновременно продали и приобрели квартиру в одном налоговом периоде. Грамотно вычислить налог с продажи квартиры и оформить все документы поможет жилищный юрист.

Если вы не представляете, какой налог с продажи квартиры следует уплатить, напишите в раздел «Консультация по юридическим вопросам». Мы готовы вам помочь абсолютно бесплатно!

Теги: налог, налоги, налог с продажи, наследование, приватизация