Собираетесь покупать квартиру? Если вы планируете для этого вступить в долевое строительство, тогда должны знать последние новости этой сферы.
Прошлым летом в закон «Об участии в долевом строительстве МКД» внесли масштабные поправки. С 1 января они вступили в силу. Внесение изменений в 214 фз в 2017 году – следствие большого числа обманутых дольщиков в России. Отныне закон по-иному определяет правила поведения застройщиков.
Мы проанализировали обновленный документ и предлагаем вам обзор изменений фз 214 с 01.01.2017 г.
1. Уставный капитал застройщиков по-новому: комментарии и обзор
Важное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается требований к уставному капиталу строительной компании. Она не сможет принимать деньги от дольщиков, пока он не оплачен полностью.
Ужесточилась и политика в отношении величины капитала. Теперь она привязана к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах.
-
Если площадь 1,5 тыс. кв. метров, капитал должен быть не менее 2,5 млн. рублей;
-
Площадь 2,5 тыс. кв. метров – не менее 4 млн. рублей и т.д.
Чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона полагают, это поможет избавить рынок от ненадежных компаний.
Хотя законодатели дали шанс застройщикам с недостаточным уставным капиталом. Они могут заключить договоры поручительства.
Требуется проверка надежности застройщика? Звоните нам +7(812)603-72-21!
2. Дома блокированной застройки по ДДУ
Первая новость для дольщиков, – с 01 января 2017 года фз-214 распространяется не только на многоквартирные дома, но и на возведение домов блокированной застройки.
Не всякий сразу поймет, что это такое, но вы их наверняка видели. Блокированная застройка – одно из популярных сейчас направлений в строительстве.
– По Градостроительному кодексу, это жилые дома не более трех этажей из нескольких блоков. По-простому – квартир, – разъясняет Алексей Лапшин, председатель ООЗПП «Правовой Петербург». – У них общие стены с соседними квартирами, но расположены они на своем земельном участке.
Важно! Если вы намереваетесь строить квартиру в таком доме, требуйте у строителей договор долевого участия. А если он пытается убедить в обратном, лучше поищите другую компанию.
По новой версии 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 г. вас проконсультирует юрист по долевому строительству.
3. Изменение в фз 2014 с 01.01.2017 г. по ЖСК
Ещё одно очень изменение в фз 2014 с 01.01.2017 года! Теперь под закон о дольщиках подпадают и кооперативы – жилищно-строительные и накопительные.
Это необходимо так, как сфера работы ЖСК в России довольно непрозрачна. И это повод для различных злоупотреблений со стороны инициаторов таких строек.
Правда, и в обновленном законе о контроле кооперативов сказано немного. Теперь специалисты контролирующего органа могут вести надзор за привлечением ЖСК средств от граждан на возведение многоквартирных домов.
Проблемы с признанием права собственности на квартиру? Поможет наш адвокат!
4. Что дольщик должен знать об эскроу-счетах
В обновленном законе его разработчики позаботились о дополнительной защите дольщиков. Застройщику, получившему в банке целевой кредит под возведение МКД, – часто так и бывает! – финансовое учреждение может поставить одним из условий открытие эскроу-счета.
Важно! Эскроу-счет – это целевой банковский счет для временного хранения средств. На него дольщики смогут вносить свои деньги, а строители получат их после окончания стройки.
– В 214-фз эти изменения вступили в силу с января 2017 года, но применять их можно будет с 1 июля. Пока эскроу-счета – ноу-хау на рынке банковских услуг. Оно наберет популярность в России, по оценкам Минстроя, через 5-10 лет, говорит Алексей Лапшин.
Новый закон заметно ужесточает и другие условия финансовой состоятельности застройщиков. 214 фз с последними изменениями от 01.01.2017 года запрещает компаниям долевое строительство, если:
-
она банкротится;
-
деятельность приостановил арбитраж;
-
у руководителя или бухгалтера компании судимость за экономические преступления.
5. Проект ДДУ на сайте застройщика
Дополнительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года касается уровня открытости застройщика. В новой версии закона есть ст. 3.1, посвященная документам, которые компания обязана опубликовать на своем сайте. Среди них:
-
разрешение на ввод домов в строй;
-
проектная декларация;
-
ДДУ;
-
договор поручительства;
-
фото строящихся домов и др;
Важно! Теперь дольщику не нужно просить документы в офисе строительной компании, – всё должно быть в открытом доступе. И если договор не будет соответствовать проектной декларации, дольщик вправе признать его в суде недействительным.
С расторжением ДДУ поможет адвокат по долевому строительству.
6. Заключение ДДУ
Несомненно, положительное изменение 214 фз с 1 января 2017 года – это четкое определение срока, когда дольщик должен передать средства. Только после регистрации договора в Росреестре!
До появления такого новшества застройщики, случалось, принимали деньги и в момент подписания договора, заключали дополнительные соглашения о задатке или договор о беспроцентном займе на всю стоимость квартиры. Теперь эти лазейки для недобросовестных компаний закрыты.
Хотите заключить договор об уступке прав по ДДУ? Вам помогут наши юристы.
7. Теперь и у квартиры будет инструкция по эксплуатации
ФЗ 214 с изменениями на 2017 год содержит еще одну новацию. При передаче квартиры строители обязаны вручить покупателю инструкцию по её эксплуатации.
– Дольщик должен получить её при подписании акта о приемке квартиры, – уточняет Алексей Лапшин.
Из инструкции вы узнаете:
-
срок службы квартиры;
-
фрагментов отделки;
-
систем обеспечения: вода, газ, электричество...
Важно! Собственник, обнаруживший недостатки в квартире в гарантийный период, имеет право согласовать с застройщиком срок их устранения. Нарушив соглашение, застройщик заплатит дольщику неустойку по Закону о защите прав потребителей.
214 фз с последними изменениями 2017 года дает застройщику право отказаться от устранения дефектов, если:
-
бывший дольщик, а ныне собственник квартиры, нарушил условия инструкции по эксплуатации жилья;
-
недостатки возникли из-за нормального износа;
-
жильцы провели ремонт, а он оказался неудачным.
Купили квартиру с недостатками? Обратитесь за помощью к юристу!
8. Новое в ФЗ 214: расторжение ДДУ
В 214 фз с последними изменениями 2017 года нашлось место и правкам в части процедуры расторжения ДДУ.
-
При условии, что застройщик исполняет обязательства, дольщик не имеет права на одностороннее расторжение договора по внесудебной схеме.
-
Дольщик, решивший пойти на переуступку по ДДУ фирме или компании – то есть юридическому лицу, – имеет право перечислить деньги лишь после государственной регистрации договора об уступке.
-
Если дольщик отказывается подписывать акт приёма-передачи квартиры без уважительной причины, а застройщик выполнил свои обязательства, гражданин не сможет требовать неустойку за просрочку в передаче жилья.
-
При отклонении от запланированной площади квартиры больше, чем на 5%, дольщик может разорвать договор со строителями.
Не знаете, как взыскать неустойку с застройщика? Звоните +7(812)603-72-21!
9. Как определяется цена квартиры в ДДУ
Согласно обновленному закону, цена договора – то есть цена квартиры! – должна указываться как произведение стоимости единицы площади (квадратного метра) на общую площадь жилья.
Скажем, площадь вашей квартиры 50 «квадратов», а он стоит 56 тыс. рублей. Умножаем первую цифру на вторую, получаем 2,8 млн. рублей. Эту сумма и должна быть приведена в ДДУ.
– Такой подход сделает более прозрачным определение стоимости квартиры и позволит дольщику избежать непонятных дополнительных выплат, – поясняет Алексей Лапшин. – Если в договоре указана другая цена, есть повод задать вопросы строителям.
Важно! В квартире есть веранда, балкон, терраса, квадратный метр которых стоит дешевле, чем площадь жилой части квартиры? Это тоже учитывается при определении стоимости квартиры.
10. Фонд защиты обманутых дольщиков
214 фз с последними изменениями содержит важное дополнение. Статья 23.2 предусматривает создание фонда для защиты интересов дольщиков, которые так и не дождались своих квартир и потеряли деньги.
Фонд может быть создан по решению российского правительства. «Сбрасываться» в него должны все компании, занимающиеся долевым строительством.
Важно! Размер отчислений от каждой компании должен быть не более 1% от стоимости будущего дома.
Про изменения 2017 года в фз 214 и комментарии к ним расскажут наши юристы. Консультация бесплатная!
11. Государственный контроль застройщиков
Специалисты ведомства, контролирующего деятельность строительных компаний, отныне будут следить за тем, соответствует ли они требованиям обновленного закона.
-
Соответствует ли сайт компании новым правилам;
-
Соблюдает ли застройщик график строительства дома;
Поводом для внеплановой проверки должно стать:
-
отклонение от графика строительства минимум на полгода;
-
недостоверная информация в проектной декларации, договоре поручительства;
-
если нарушения не устранены в течение полугода.
Отныне чиновники вправе запросить у застройщика информацию о его субподрядчиках, стройматериалах и товарах. Например, специалисты могут проверить, есть ли у партнеров застройщика нужные допуски, лицензии.
Результаты своих проверок чиновники должны опубликовать на сайте контролирующего ведомства. А если полагают, что есть повод для возбуждения уголовного дела, – направить материалы проверки в полицию.
Изменения в 214 фз, назначенные на 2017 год, – одни из самых масштабных за последние годы. Разобраться в них без помощи квалифицированного юриста будет трудно.
Сориентироваться в новинках законодательства дольщику поможет специалист!
Звоните нам +7(812)603-72-21!
Хотите задать вопрос? Получите консультацию юриста онлайн бесплатно!
